Нерухомість усього світу

Авторизація ріелторів Mac-By.Inc

Підтримка проекту

Хочемо висловити подяку всім тим, хто допомагав нам у реалізації цього проекту. Усім тим, хто надавав нам інформацію, виділяв кошти на запуск проекту. Ось деталі бізнесу цих людей . Завжди приємно, що люди думають і піклуються про культуру, про освіту наших людей. Бізнес завжди має поєднуватися з розвитком культурного потенціалу країни. Дякуємо всім.
Информація щодо кредитних ставок на Кіпрі для кредитування нерухомості

Нерухомість в Дубаї або "курортні романи" девелоперів

Будівництво елітних мега-проектів в ОАЕ може обернутися банкрутством.

Наприкінці минулого тижня стало відомо, що один з найбільших світових девелоперів - Dubai World - знаходиться на межі дефолту. По-суті, Dubai World представляє собою держкорпорацію емірату Дубаї. Її основними проектами є будівництво елітних мега-комплексів «Пальмове острови» і «Архіпелаг Світ» (The World) в Об'єднаних Арабських Еміратах (ОАЕ). Здавалося б, сценарій дефолту для забудовника одних із самих помпезних елітних проектів у світі в одній з найбільш забезпечених нафтових країн, ще недавно був просто неймовірний. Однак, як показала практика, багато елітні проекти страждають від кризи в першу чергу. І, на думку фахівців аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості», причини цього лежать на поверхні. Крім того, є основна вважати, що дубайський сценарій може мати місце і на російському грунті, зокрема, на ринку нерухомості Сочі. І, як і в Дубаї, від колапсу цей регіон можуть врятувати державні інвестиції.
25 листопада 2009 холдинг Dubai World оголосив про піврічну припинення платежів за боргами, що становлять порядку $ 22 млрд або майже 30% від загального боргу емірату Дубаї. У відповідь рейтингові компанії S & P і Moody's оголосили про серйозне зниження кредитних рейтингів емірату Дубаї і пов'язаних з ним структур. Причиною тимчасового призупинення платежів по боргах став колапс в будівельному бізнесі Дубаї.

Ще недавно грандіозні проекти з будівництва насипних островів у вигляді пальмової аркуша й архіпелагу, що нагадує карту світу, викликали бурхливе захоплення у більшості покупців та інвесторів з усього світу. Але з початком кризи середня вартість 1 кв. м. не тільки в недобудованих елітних проектах, а й на вторинному ринку житла Об'єднаних Арабських Еміратів (ОАЕ), за даними Global Property Guide, за рік знизилася майже вдвічі (на 48,1%). На цьому тлі ажіотаж зарубіжних інвесторів щодо нерухомості в ОАЕ помітно вщух. У підсумку, проекти Dubai World щодо створення насипних штучних пальмових островів і архіпелагу Світ у Перській затоці довелося заморозити.

Не дивно, що незабаром після цього забудовник даних проектів попросив піврічне відстрочення від платежів за боргами. Втім, нерухомість в Дубаї спочатку викликала чимало запитань - аж надто багато «але» спочатку було закладено в дубайському нерухомість. Почнемо з того, що обидва мега-проекту будувалися явно не для внутрішнього ринку. Для ОАЕ такий величезний обсяг елітного житла був явно надмірний. Що ж стосовно іноземців, перш за все, американців і європейців, то навряд чи хтось з покупців та інвесторів дубайської нерухомості реально збирався там постійно жити. Одна справа - відпочити у власних апартаментах пару раз на рік, а інше - проживати там постійно.

Слід відзначити, що ОАЕ - це випалена сонцем пустеля і піски з досить важким для європейця кліматом. Більш того, це мусульманська країна зі своїми порядками і звичаями. Та й кількість видів діяльності та бізнесу там теж сильно обмежена. А, отже, для американця чи європейця, який має перше житло у своєму місті, друге - заміський будинок в його передмістях, третє - десь на узбережжі Середземного Моря (або на Карибах), апартаменти або вілла в Дубаї була навіть не другим, а 4 або 5 будинком. Не дивно, що з приходом кризи нерухомість в Дубаї стала першим, від чого всі відмовилися.

Примітні і темпи зростання цін на нерухомість дубайської у попередні роки. Так у 2006 - 2008 роках він становив у середньому 50% на рік. Для порівняння, навіть у Москві, де житла катастрофічно не вистачає, а ринок всі колишні роки був ажіотажним, темпи зростання вартості квадратного метра перевищили 40% на рік всього 1 раз, тільки в 2006 році, а в середньому вони становили близько 30% річних. І навіть за таких темпів зростання ціни на нерухомість у Москві виявилися переоцінені і випробували помітну корекцію вниз. Цілком природно, що «осідання» нерухомості в ОАЕ повинна була стати глибше.

Більш того, такі високі темпи зростання цін на нерухомість у Дубаї були пов'язані і зі схемою продажу житла. Так покупець купував не саму нерухомість, а опціон на неї, причому для цього було достатньо внести не 100% вартості, а тільки 10%. По суті справи, в Дубаї мала місце не стільки продаж нерухомості як такий, а спекулятивна гра з цінними паперами, аналогічна грі ф'ючерсами на нафту або золото. Так покупець, вносячи тільки 10% від вартості, при перепродажі отримує дохід з приросту ціни всього активу. Навіть якщо зростання ціни активу склав 10%, то на вкладені гроші це дає дворазовий приріст! Втім, у збитку виявляється той, хто не встигає вчасно «зіскочити» з цієї піраміди. І якщо навіть московський ринок нерухомості, де подібної схеми продажу житла не було взагалі, а частка інвестиційних покупок за оцінками www.irn.ru становила не більше 30%, з приходом кризи випробував помітні складності, то що говорити про нерухомість в Дубаї, де інвестори і спекулянти становили левову частку покупців.

Однак крім помітного падіння попиту на нерухомість у Дубаї з приходом кризи іншою причиною дефолту Dubai World став недостатній рівень диверсифікації проектів цього забудовника. Хоча Dubai World інвестував і в інші проекти, і в інші країни, частка цих інвестицій була не така вже значуща в порівнянні з мега-проектами в ОАЕ. Більше того, інші інвестпроекти Dubai World також багато в чому були орієнтовані на елітний сегмент. І подібна проблема низької диверсифікації та зацикленості на однотипних проектах зустрічається не так вже і рідко.
Зі схожою проблемою зіткнувся і один з найбільших європейських забудовників - компанія Martinsa, - про що аналітичний центр www.irn.ru писав у статті «Ринок житла Росії схожий на іспанський». У цілому, слід зазначити, що ринок нерухомості Іспанії частково схожий з ринком нерухомості ОАЕ. Так, обсяг курортної нерухомості в Іспанії, побудованої за останні 10 років, помітно перевершує внутрішній попит і багато в чому розрахований на іноземців і зарубіжних інвесторів. При цьому, хоча Іспанія - частина Європи, її клімат досить жаркий і важкий для жителів Північної Європи, а також для громадян Росії. І якщо до кризи інвестори і спекулянти постійно підтримували попит і зростання цін на нерухомість в Іспанії, то з приходом кризи «осідання» ринку склала вже понад 50%.

У цьому сенсі і в Росії, схоже, є регіон, який за своїми характеристиками аналогічний Іспанії та ОАЕ - це Сочі. У Сочі після оголошення цього міста столицею Олімпійських Ігор 2014 року темпи зростання цін на нерухомість обігнали навіть Москву. Однак, і їх падіння в ході кризи виявилося більш глибоким, ніж у Москві. Так, тільки за офіційними даними мерії міста Сочі, зниження вже склало близько 50%. У результаті, багато закордонні інвестори вийшли з сочинських проектів. І якщо раніше уряд Росії планував брати участь в будівництві об'єктів до Олімпіади 2014 року на рівних з бізнес-учасниками, то тепер багато хто об'єкти керівництву країни довелося взяти повністю під власну опіку.

При цьому обсяг передбачуваних спочатку урядових інвестицій було значно скорочено. Таким чином, можна зробити висновок, що якщо на початку уряд Росії передбачало заробити на проекті «Олімпіада 2014», то тепер у нього завдання «зберегти обличчя», витягнувши олімпіаду багато в чому на бюджетні гроші. До речі, ще до кризи, коли ейфорія навколо ринку нерухомості Сочі була в самому розпалі, чимало експертів відзначало, що незрозуміла доля всіх сочинських об'єктів після Олімпіади. Адже навіть обсяг житла, який планувалося побудувати, представлявся надлишковим для Сочі, не кажучи вже про об'єкти спортивної інфраструктури та комерційної нерухомості. І в цьому сенсі нерухомість в Сочі багато в чому нагадує ситуацію і в Дубаї, і в Іспанії.

Примітно, що як і уряд нашої країни має намір витягувати сочинський проект, так і рятувати девелопера 2х головних будівельних проектів ОАЕ має намір уряд Емірату за допомогою нафтових грошей, реструктуруємо борги Dubai World. Однак очікувати, що навіть після завершення цих проектів інвестиції в нього вдасться повернути хоча б у середньостроковій перспективі, навряд чи варто, вважають аналітики www.irn.ru. Адже, за даними Міжнародного валютного фонду, хоча відродження економіки в Європі та США розпочалося, це відродження пов'язане виключно зі зниженням витрат, а не відродженням попиту. Тому вкрай низька ймовірність того, що представники з розвинених країн протягом найближчих декількох років зможуть собі дозволити жити так само розкішно, як і до кризи, тим більше робити рескованние інвестиції. Тому, якщо витрати на будівництво пальмових островів і архіпелагу Світ не будуть суттєво переглянуті у бік пониження, як це зробив уряд Росії з проектом перебудови Великого Сочі під Олімпіаду 2014 року, є вірогідність, що і Пальмовий острів, і архіпелаг Світ так і не будуть завершені в найближче час.

Наше опитування

Чи потрібен закон про ріелтерську діяльность?

Обов'язково!
Потрібен, тільки якщо це буде грамотний документ
Досить чинного цивільного законодавства
Ніякого толку від нього не буде
Не треба ніякого закону - і без нього нормально працюємо

Гарячі пропозиції

Відвідувачі сайту

Серед присутніх:
Шукають готель: 34

Бронююють авіаквитки: 9

Роботів: 1
Yandex

Переглядають портал: 56
Загалом на сайті: 99 людей

Відвідувачі сайту

Якщо у Вас залишилися запитання , ми будемо раді відповісти на них письмо чи за телефоном вказанним у розділі "Контакти". Тому що отримати повну інформацію щодо нерухомості, землі або дуже важко самостійно. Пам’ятайте, що ми завжди Вам раді!