Нерухомість усього світу

Авторизація ріелторів Mac-By.Inc

Підтримка проекту

Хочемо висловити подяку всім тим, хто допомагав нам у реалізації цього проекту. Усім тим, хто надавав нам інформацію, виділяв кошти на запуск проекту. Ось деталі бізнесу цих людей . Завжди приємно, що люди думають і піклуються про культуру, про освіту наших людей. Бізнес завжди має поєднуватися з розвитком культурного потенціалу країни. Дякуємо всім.
Информація щодо кредитних ставок на Кіпрі для кредитування нерухомості

Векселя на новобудову: чим вони загрожують покупцеві житла

Однієї з досить часто використовуваних схем при продажі новобудов є так звана "вексельна". Зараз її популярність трохи зменшилася, а от наприкінці 90-х і в перші роки нинішнього десятиліття вона була дуже розповсюдженою. Що це за звір такий - вексель, що він робить на ринку нерухомості й чи не небезпечний покупцям - на всі ці питання шукав відповіді кореспондент Інтернет-Журналу про нерухомість Metrinfo.Ru.
«У мене в голові підмножина, довгі слова мене тільки засмучують», - говорив улюблений дітьми (і не тільки ними) Винни-Пухнув. Що ж, він міг собі це дозволити - не розуміти довгі й надто мудровані слова. Покупцям нерухомості (і «первички» зокрема) така розкіш недосяжна - у пропоновані їм договорах часто написано багато дивного й незрозумілого. Доводиться розбиратися.
У чому полягає схема
Для початку - як звичайно, розбираємося з термінами. «Вексель - це іменний цінний папір, письмове боргове зобов'язання строго встановленої законом форми, видаване позичальником (векселедавцем) кредиторові (векселедержателеві), - говорить Настасія Зикрянь, провідний спеціаліст юридичного керування фінансово-будівельної корпорації «Лідер». - Вексель дає векселедержателеві право вимагати з позичальника сплати на певний термін зазначеної в ньому суми грошей - про це говориться в главі 7 Цивільного кодексу РФ».
Іншими словами (якщо небагато «перевести» з юридичної мови на загальногромадянську), вексель - це зобов'язання заплатити в певний момент часу певну суму грошей. На перший погляд, не дуже зрозуміло, яке відношення все це має до ринку новобудов. Але - не будемо квапитися. «Зміст схеми полягає в тому, що продавець передає покупцеві вексель на суму, рівну вартості квартири, що здобувається їм,, - роз'ясняє Настасія Зикрянь. - А коли в майбутньому підійде строк погашення векселя, він буде виміняний на квартиру».
Забудовникові воно вигідніше
Складно й мудро - і це м'яко говорячи. Але зірки, як ми знаємо, запалюються тому, що це кому-небудь потрібно. Навіщо забудовники придумали таку схему? Відповідь проста й цинічний - щоб нізащо не відповідати! «Забудовник не несе за цим договором ніяких зобов'язань, - категоричний Дмитро Таганів, керівник аналітичного центра Корпорації «Інком». - Вексель не має ніякого відношення до покупки квартири в новобудові. Це мнима угода».
Як відзначає експерт, схема вкрай ненадійна для покупця. У договорі вказується лише вартість векселя, строк погашення, кому й ким він виданий. «Юридично до квартири цей документ ніякого відношення не має. У момент погашення векселя компанія може просто виплатити гроші, і ніякий суд не зобов'яже неї надати квартиру. Таким чином, ця схема є не більш ніж договором під слово честі продавця, ніяких інших гарантій одержання квартири в покупця ні», - підбиває підсумок Дмитро Таганів.
«Імовірність того, що покупцеві вдасться довести в суді, що під наданням коштів забудовникові малося на увазі одержання квартири - нульова, - повністю погоджується Настасія Зикрянь (корпорація «Лідер»). - У всіх оформлених сторонами документи будуть красуватися тільки циферки, що позначають суму коштів і строки їхнього надання й повернення векселедержателеві. Ні про яку квартиру там і мови ні».
Вексель проти податкової інспекції
Споконвічно (до 2005 року) вексельна схема використовувалася забудовниками в основному для того, щоб ховати свої фінансові потоки від податкових органів. У гру за назвою «два пишемо, сім на розум пішло» тоді грали все - і не тільки на ринку нерухомості. Продавці в магазинах намагалися не пробивати чеки, будь-які мало-мальськи значні розрахунки між фізичними і юридичними особами проводилися валізами готівки - і все з єдиною метою: не залишити слідів.
На вторинному ринку нерухомості продавці радісно писали в договорах ціну «по БТИ». Чи варто дивуватися, що й «первичники» вирішили, що вони не руді - і стали використовувати векселі, причому на суми, істотно менші, чим квартира коштувала в дійсності.
Авторові відомий випадок, коли в 1999 році при покупці новобудови за $40 тисяч покупцям була запропонована підписа вексельна угода на суму менше 400 тисяч руб. Згадавши тодішній курс долара (порядку 25 руб.) і зробивши елементарні математичні дії, одержуємо, що забудовник показував наглядовим органам дохід більш ніж у два рази менше реального.
Покупцям, звичайно, таке положення не подобалося. Отут і співучасть у податкових порушеннях, і вже згадувана незахищеність. Забудовник елементарно міг повернути гроші - причому навіть не реально заплачені $40 тисяч (що теж погано, з огляду на постійний ріст цін на ринку), а записані в договорі $15-16 тисяч. Але що покупці могли поробити? Практично перманентний стан нашого ринку в ті роки - швидкий ріст цін і значне перевищення числа бажаючих купити квартири над числом цих самих квартир. У подібних умовах «чарівні» слова забудовників «не хочете - не треба!» і «двері в нас там!» діяли безвідмовно - покупці чортихалися, але гроші діставали.
Справедливості заради варто відзначити дві обставини. Забудовники, хоча й мали юридичну можливість «кинути» своїх покупців і виплатити їм вартість векселя (а квартиру продати іншому - подороже), у реальності так не надходили. У всякому разі, масштабних скандалів на цю тему автор не пам'ятає. А, по-друге, до початку 2000-х була придумана «захист» для покупців: гроші, вкладені у вексель, страхувалися, причому на суму, що збігалася не із ціною векселя, а з реальною ціною квартири. Зрозуміло, що така страховка не компенсувала втрат від росту цін - але хоч щось.
Інші часи
1 квітня 2005 року став не тільки черговим щорічним «Удень дурня» із усілякими розіграшами й приколами. У цей день набув чинності вже став знаменитим «Закон про пайовиків» (№ 214-ФЗ «Про участь у частковому будівництві...»). Про нього писали незліченна кількість разів - цей закон, зокрема, обкладає забудовників величезною кількістю обмежень. Відповідно, у продавців первички з'явився новий стимул використовувати різні обхідні схеми - щоб не підпадати під чинність даного закону. Тим більше що, нагадує Ганьблячи Плещицкая, керівник юридичного департаменту МИАН, у цьому випадку не можна говорити про «порушення законодавства» - можливість розрахунків векселями не суперечить діючим російським і міжнародним законам.
Російське законодавство взагалі надзвичайно ліберально - дуже багато питань воно залишає на розсуд сторін. Продає одна людина іншому московську квартиру за 990 тис. руб. - а ми так домовилися! І причепитися ні до чого. Так і з новобудовами - їхні продавці оголосили, що продавати будуть тільки так, як зручно їм, а кому не подобається - можуть не купувати. У результаті в 2007-8 роках, по оцінці Дмитра Таганова («Інком»), на векселі й аналогічну їм схему з висновком попереднього договору купівлі-продажу доводилося 80-90% всіх продажів новобудов.
Держава, що недоодержувала податків, намагалося із цим боротися. Постійно з'являлися й приймалися різні законопроекти з назвами начебто «Про внесення змін в окремі законодавчі акти РФ із метою захисту прав учасників часткового будівництва», метою яких було заборонити всі «схеми», зобов'язавши учасників процесу продавати новобудови тільки за правилами 214-го ФЗ - і ніяк інакше. І щораз результат виявлявся передбачуваним, тобто ніяким - вуж чого-чого, а обходити всілякі заборони, відшукувати в законах «лазівки» вітчизняні бізнесмени вміють! Позитивний результат приніс, як ні парадоксально це звучить, криза (це, імовірно, взагалі єдиний приклад його позитивного впливу на ринок нерухомості) - борючись за сильно поріділих покупців, забудовники були змушені придумувати для них різні «завлекалочки». У тому числі оголосити, що все оформлення в них відбувається відповідно до 214-м закону, без розрахунків «під столом». Тому зараз число пропозицій, при яких покупцям пропонують купити вексель, радикально скоротилося. Питання тільки в тім, чи можна сприймати це як добру волю забудовників (про що забудовники, зрозуміло, безперебійно сурмлять), або так надходити змусили обставини?

Наше опитування

Чи потрібен закон про ріелтерську діяльность?

Обов'язково!
Потрібен, тільки якщо це буде грамотний документ
Досить чинного цивільного законодавства
Ніякого толку від нього не буде
Не треба ніякого закону - і без нього нормально працюємо

Гарячі пропозиції

Відвідувачі сайту

Серед присутніх:
Шукають готель: 34

Бронююють авіаквитки: 9

Роботів: 0
Отсутствуют.

Переглядають портал: 56
Загалом на сайті: 99 людей

Відвідувачі сайту

Якщо у Вас залишилися запитання , ми будемо раді відповісти на них письмо чи за телефоном вказанним у розділі "Контакти". Тому що отримати повну інформацію щодо нерухомості, землі або дуже важко самостійно. Пам’ятайте, що ми завжди Вам раді!