Нерухомість усього світу

Авторизація ріелторів Mac-By.Inc

Підтримка проекту

Хочемо висловити подяку всім тим, хто допомагав нам у реалізації цього проекту. Усім тим, хто надавав нам інформацію, виділяв кошти на запуск проекту. Ось деталі бізнесу цих людей . Завжди приємно, що люди думають і піклуються про культуру, про освіту наших людей. Бізнес завжди має поєднуватися з розвитком культурного потенціалу країни. Дякуємо всім.
Информація щодо кредитних ставок на Кіпрі для кредитування нерухомості

Як відмовитися від покупки квартири без втрати задатку?

Продовжуючи тему про внесення передоплати при покупці квартири, почату минулого тижня, «Власник» вивчив кілька парадоксальних випадків, пов'язаних із задатком.

Серед риелторов ходить такий жарт: хочеш зірвати угоду - запроси юриста. Дійсно, на перший погляд може здатися, що юристи часом занадто перестраховуються, що сумніви їх зайві, адже в риелторских компаній існує сформована практика висновку договорів, і спантеличуватися питаннями теорії зайвий раз неначебто ні до чого.

«Власник» уже писав про те, як можна внести передоплату за квартиру, які варіанти існують і який з них переважніше. Мова йшла про загальноприйняті й використовуваних повсюдно всіма риелторами задатку й авансі. Здавалося б, тема вичерпана. Але редакція одержала й відгуки від практикуючих юристів, що виступають проти існуючої практики внесення передоплати за здобувається жилье, щоМ. Чому? Спробуємо розібратися разом.

Багато юристів виступають проти практики внесення передоплати за здобувається жилье, щоМ. Чому? Розберемося разом.

Представимо на хвилинку, що ви - потенційний покупець квартири. Подивилися, усе у квартирі сподобалося. Риелтор пропонує стандартну схему - внесення передоплати шляхом висновку угоди про задаток. При цьому покупцеві звичайно розписують наступну схему. Після того як угода відбудеться й договір купівлі-продажу буде підписаний, сума внесених засобів віднімається із загальної вартості квартири. Якщо один з учасників передбачуваної угоди відмовиться від її, до нього застосовуються штрафні санкції. покупець, Що Відмовився, швидше за все, не одержить свій задаток назад. продавець, Що Відмовився, зобов'язаний повернути задаток у подвійному розмірі. Отут можливі варіанти, але одне зовсім ясно: для всіх учасників майбутньої угоди передоплата служить якоюсь гарантією того, що договір купівлі-продажу буде укладений у застережений термін. Покупець вносить задаток і починає збирати відсутні гроші. Продавець звільняє квартиру. Риелтор займається збором необхідних документів. Усі чекають того дня, коли буде підписаний договір купівлі-продажу.

І от, припустимо, незадовго до призначеного дня угода зривається. Хазяїн квартири відмовляється неї продавати, але й повертати задаток у подвійному розмірі, а можливо, навіть і в одинарному, не збирається. Або покупець відмовляється купувати, а хазяїн квартири має намір залишити задаток у себе як компенсація матеріального й морального збитку. Хтось один із цим не згодний. Домовитися полюбовно не вдається. Звучить сакраментальна фраза: «Зустрінемося в суді!» І отут починається саме цікаве...

Тепер до всім укладеним раніше угодам застосовне тільки одне тлумачення - з погляду закону. А за законом внесена передоплата, або, як ми її називаємо, задаток, задатком по суті не є. Отже, і стягнена по суду вона бути не може.

Розповідає юрист Ілля Делягин: «Сплата задатку допускається тільки по існуючих грошових зобов'язаннях (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Попередній договір не породжує ніяких грошових зобов'язань, як це треба з п. 1 ст. 429 ГК РФ (попередній договір їсти обов'язок укласти в майбутньому договір). Сплата задатку за попереднім договором не заснована на законі, і, якщо задаток виплачений, виплата грошової суми зроблена без правових підстав. Звідси треба, що грошова сума, виплачена за попереднім договором і названа сторонами задатком, таким не є, і на відповідні відносини не може бути поширене регулювання, передбачене ст. 380-381 ГК РФ. Тобто вимога про сплату подвійної суми задатку, передбачена п. 2 ст. 381 ГК РФ, не може бути задоволене».

Тобто існує ризик, що в суді покупцеві, що не відбувся, буде відмовлено в стягненні подвійної суми задатку у вигляді штрафних санкцій. Якщо ж угода не відбулася з вини покупця, продавцеві теж навряд чи вдасться через суд домогтися відшкодування збитку. Варто пам'ятати, що угода про задаток як спосіб забезпечення виконання зобов'язання є акцессорным, тобто додатковим, зобов'язанням. Його допоміжний характер проявляється в тім, що висновок угоди про задаток не може за часом випереджати висновок того договору, виконання якого забезпечується задатком.

У практиці нашого ринку нерухомості угода про задаток звичайно полягає між сторонами у відриві від основного договору, до його висновку, у той час як за законом висновку угоди про задаток повинне передувати висновок саме основного договору купівлі-продажу і його державна реєстрація.


Тому якщо договір купівлі-продажу квартири між сторонами на момент передачі грошей як задаток не був укладений, то угода про задаток не спричиняє правового ефекту.

Оскільки передача продавцеві грошей покупцем не заснована на договорі (угода про задаток не може вважатися ув'язненим), дана сума підлягає поверненню покупцеві. А у випадку, якщо покупець передумав купувати квартиру, суд зобов'яже продавця повернути суму так званого задатку у відповідності зі ст. 1102 ГК РФ як безпідставне збагачення.

Якщо ж угода не відбулася з вини продавця, у нього не виникає обов'язку по передачі квартири у власність покупця й відшкодуванню виниклих у покупця збитків.

Тобто виплата задатку як якась гарантія до укладання договору купівлі-продажу насправді нічого не гарантує ні однієї зі сторін. «Довід про те, що виплачений «задаток» підтверджує укладання договору, тому його сплата є припустимої, не заснований на законі. Адже договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації й уважається ув'язненим з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ГК РФ). На момент висновку попереднього договору ніякого договору продажу сторонами укладено не було. Отже, він не був зареєстрований у встановленому законом порядку», - продовжує Ілля Делягин. Про всім цьому варто пам'ятати, коли риелтор запропонує вам внести або прийняти гроші за згодою про задаток.

Покупець у законній відмові, або Мистецтво торгівлі
Відомо, що ще недавно на зростаючому ринку продавці квартир активно підвищували ціну в день перед укладанням договору, аргументуючи це тим, що ціни виросли. Зараз, на ринку падаючому, вони виявилися у зворотній ситуації. Тепер покупець квартири вимагає знизити ціну перед угодою, оскільки квартира подешевіла на кілька тисяч у.е. Інакше він наполягає на поверненні задатку й відмовляється від угоди. Отут починається позов: а кому дістанеться задаток?

Хазяїн квартири впевнений, що його переваги в наявності: адже угода зривається з вини покупця, і начебто б задаток за договором сторін залишається в нього. Однак, як демонструють наведені вище апеляції до закону й судової практики, задаток не є засобом забезпечення угоди, і при бажанні покупець легко доведе, що це всього лише безпідставне збагачення. Правда, доведе тільки в суді.

Загалом, тільки досвідчений дипломат, яким і повинен бути кожний риелтор, зможе вберегти угоду від катастрофи. Знову ж, покупцям у нинішніх умовах повинне бути вигідно містити договір авансу, що, з одного боку, ні до чого їх не зобов'язує, але, з іншого боку, ні до чого не зобов'язує й власника квартири. Це допоможе до моменту угоди зменшити ціну квартири до існуючого ринкового рівня.

По суті, єдиною причиною, що може «склеїти» угоду, залишається бажання покупця купити саме цю квартиру. А виходить, продавцям варто постаратися, щоб підвищити привабливість продаваного житла, тому як на нашім ринку нерухомості все відбувається тільки по добрій волі сторін, без усякого втручання закону. скачать dle 10.2 КиноСвин

Наше опитування

Чи потрібен закон про ріелтерську діяльность?

Обов'язково!
Потрібен, тільки якщо це буде грамотний документ
Досить чинного цивільного законодавства
Ніякого толку від нього не буде
Не треба ніякого закону - і без нього нормально працюємо

Гарячі пропозиції

Відвідувачі сайту

Відвідувачі сайту

Якщо у Вас залишилися запитання , ми будемо раді відповісти на них письмо чи за телефоном вказанним у розділі "Контакти". Тому що отримати повну інформацію щодо нерухомості, землі або дуже важко самостійно. Пам’ятайте, що ми завжди Вам раді!