Нерухомість усього світу

Авторизація ріелторів Mac-By.Inc

Підтримка проекту

Хочемо висловити подяку всім тим, хто допомагав нам у реалізації цього проекту. Усім тим, хто надавав нам інформацію, виділяв кошти на запуск проекту. Ось деталі бізнесу цих людей . Завжди приємно, що люди думають і піклуються про культуру, про освіту наших людей. Бізнес завжди має поєднуватися з розвитком культурного потенціалу країни. Дякуємо всім.
Информація щодо кредитних ставок на Кіпрі для кредитування нерухомості

Елітне житло - у колишньої промзоне?

В ідеалі елітне житло повинне розташовуватися в екологічно бездоганному місці. Однак нині ситуація із площадками під будівництво така, що девелоперам не до ідеалів. Столичний потенціал вільних земельних ділянок практично вичерпаний. 'У центрі міста, де земля неймовірно дорога, за право володіння кожною вільною ділянкою йде нежартівлива боротьба інвесторів і девелоперов. Тому звільнення промислових територій - архіважливе питання, - говорить виконавчий директор компанії Delta Estate Олена Земцова. - У ЦАО, наприклад, промислово-виробничими об'єктами різного ступеня активності зайняте близько 20% всіх площ округу'.


Більша частина колишніх виробничих площ, на території яких планується або вже ведеться зведення нерухомості (як елітної, так і бізнес-класу), розташована між Садовим кільцем і ТТК, а також у деяких прилеглих районах за межами останнього. Найвідоміший проект - ' Москва-Сіті', територія під який освоюється аж до Шмитовского проїзду; там елітне житло розміститься у висотних вежах комплексу 'Місто столиць'. На іншому березі Москви-Ріки на території фабрики ім'я Сакко й Ванцетти будується ще один об'єкт - ' Парк-Сіті', де на площі в 15 га буде зведено 200 тис. кв.м житла. У рамках самого грандіозного проекту 'Великий Сіті', заявленого зовсім недавно й цілого району, що припускає реконструкцію, від станцій метро 'Фили' і 'Кутузовская' до Хорошевского шосе, передбачається вивести десятки підприємств, у тому числі Краснопресненський завод з виробництва ЖБИ й 4-й Московський мелькомбинат. Територія 'Великого Сіті' буде забудована малоповерховими житловими будинками по індивідуальних проектах, а уздовж Краснопресненського проспекту й проектованого Четвертого транспортного кільця зведуть висотки. Також ведеться освоєння площадок під житлове будівництво на місці заводу 'Каучук', комплексу будинків підприємства 'Гартекс' у Хамовниках і 15-го тролейбусного парку. Ще буде побудований офисно-жилою комплекс на місці заводу 'ЛГМ' у Замоскворечье, житловий мікрорайон 'Волгоградський', ЖК із об'єктами соціальної інфраструктури на вулиці Перовской. Територія промзоны на березі Яузы неподалік від Сокольників, що належала заводу 'Червоний Богатир', передбачається під реалізацію проекту елітного житлового комплексу з нестандартними елементами архітектури й будівництва. При цьому русло ріки Яузы повинне бути повністю очищено. А в самому серці міста, на території, що займала фабрика 'Червоний Жовтень', зводиться офисно-жилою комплекс 'Золотий острів', вартість квартир у якому обіцяє побити всі існуючі московські рекорди.


Все це дуже масштабні, багатоквартирні проекти. Саме такі й вигідно будувати, пояснює Тетяна Ван Граафайленд, фахівець департаменту елітної нерухомості компанії Nordblom, оскільки на виході ціна квадратного метра багато в чому залежить від загальної площі об'єкта. Чим більше пляма забудови, тим нижче його собівартість. Промзоны привабливі для забудовників ще й тим, що в них є в наявності всі комунікації, нагадує експерт компанії DeltaRealty Олена Жильская, особливо це стосується електрики, що завжди проведене в більш ніж достатніх обсягах.


Бачачи такий інтерес до промислових територій у межах міста, столичне правительство виробило свою політику. 'Ще кілька років назад воно дотационно заохочувало забудовників, - говорить Тетяна Ван Граафайленд. - Однак зрозумівши, що жодне виробництво на території Москви не може зрівнятися із прибутком від будівництва, була трохи змінена тактика роботи з девелоперами. Тепер передача промзоны під будівництво розцінюється містом як втрата виробничих площ, і з боку забудовника потрібна компенсація'.


На смітнику історії


Як же обстоит справа з екологією місця, займаного раніше промисловим виробництвом? Цим питанням задається кожний покупець, ознайомлений з 'родоводу' стройплощадки. 'Екологія - невід'ємнаа тридцятилітній будь-якого по-справжньому елітного проекту, - коментує тему генеральний директор компанії Prime Development Всеволод Карлов. - Саме із цієї причини престижні житлові райони на місці дійсно шкідливих виробництв ніколи не будуються. З одного боку, девелоперы, як розумні люди, не займаються такими проектами, з іншого боку - потенційних варіантів для реалізації елітних житлових проектів на місці шкідливих виробництв практично не існує. Причина тут у тім, що площадки, на яких можна зводити дійсно елітне житло, розташовані звичайно в центральних частинах міст, де історично особливо небезпечних і шкідливих виробництв не розміщалося'. Дійсно, основна частина колишніх промзон, що відводяться під житлове будівництво в Москві, - це площадки, де розташовувалося харчове виробництво, об'єкти легкої промисловості, машинобудівні підприємства, автокомбінати й т.д., тобто об'єкти, які в екологічному плані не представляють значної погрози.


З іншого боку, сучасні засоби дозволяють стерильно знешкодити будь-яку територію. 'Важко буде продати житловий будинок, побудований на місці хіба що атомної електростанції, - говорить директор по розвитку компанії 'Бенефит інжиніринг' Ярослав Козлов. - А забруднення інших виробництв цілком можливо зачистити'.


Ніхто не згадує перші будівельно-рекреаційні експерименти середини 90-х років, коли на місцях міських і промислових смітників зводилися житлові мікрорайони.


Але ж саме так були створені Орехово-Борисово, Братеево, Марьино. На місці смітника побудований житловий комплекс 'Золоті Ключі', що не перешкодило йому стати одним із кращих зразків елітного житла 90-х. Ряд екологічних експертиз підтвердив, що проведені роботи з реабілітації ґрунтів і навколишнього середовища забезпечив повну безпеку проживання.


'У сучасної Москви пам'ять дівоча, - резюмує Ярослав Козлов. - Усе забувається дуже швидко, тому що все стремительно міняється: сьогодні на цьому місці взуттєвий магазин, а через тиждень модне кафе або, скажемо, трамвайне депо, а через півроку - аквацентр. Навіть якщо знести загальновідому промзону, наприклад Київський вокзал, і на її місці побудувати елітний житловий комплекс, він буде дуже швидко проданий, хоча все будуть пам'ятати, що будинок стоїть на місці вокзалу (який є майже синонімом бомжатника). У цьому є якийсь урбаністичний шарм, якась утилітарна стильність. Житловий квартал на місці виробництва, звичайно, не буде мати історії. Але це покупців не лякає'.


Як провести 'зачищення'


Можливість будівництва житла на місці конкретного підприємства вивчається як міськими структурами, так і девелопером. Як розповіла Олена Жильская, екологічна експертиза підключається ще на стадії підготовчих робіт, перед тим як Московському комітету архітектури дається завдання на розробку вихідної дозвільної документації. У ході изыскательных робіт аналізують склад ґрунту, і у випадку несприятливих результатів експерти рекомендують список мір, які необхідно почати, щоб будівництво все-таки стало можливим.


Олена Земцова затверджує, що й забудовник, перш ніж почати роботи на площадці, обов'язково проводить комплексну оцінку витрат на освоєння площадки й розвиток нового проекту. Якщо ступінь впливу колишнього підприємства на навколишнє середовище значна, це різко збільшує обсяги реабілітаційних робіт і, як наслідок, підвищує собівартість майбутнього проекту.


Існують певні стандарти складу ґрунту. 'Якщо на досліджуваному місці раніше було підприємство, відходи якого заразили ґрунт, і тепер її склад не відповідає стандартам, те спеціальні компанії роблять зріз ґрунту, як правило, глибиною 1,5-2 м, - розповідає директор департаменту офісної нерухомості Becar Property Management Олексій Чижов. - Зрізану землю відвозять у місця зберігання й утилізації подібних відходів, які перебувають за рисою міста. Потім проводять повторний аналіз ґрунту, що залишилася на місці майбутнього будівництва. Далі, якщо це необхідно, на місце зрізаної землі завозять нову й розподіляють її по території. Якщо такої необхідності ні, то просто трохи видозмінюють ландшафт, опираючись на той рівень землі, що залишився після зрізу'.


За словами Олени Земцовой, глибина вилучається почвы, що, іноді досягає 7-8 м. Рекультивація проводиться ще до предпроектной підготовки й початку процесу узгодження із владою. Витрати на освоєння промислових ділянок, за її оцінками, можуть становити до третини від загального обсягу інвестицій на будівництво, що ще більше збільшує ризики забудовника. Але інших перспектив розвитку столичного градостроения поки немає. Втім, за свідченням Ярослава Козлова, витрати девелопера окупаються непогано: 'Якщо комплекс розташований у престижному місці Москви, забудовник може призначити таку ціну на готове житло, що дозволить не те що зачистити, а повністю замінити ґрунт на місці будівництва на 10 метрів у глибину'.


Як правило, така процедура очищення необхідна на місці виведених підприємств, які у своєму виробництві використовують хімічно активні елементи (заводи й фабрики, чия діяльність пов'язана з машинобудуванням, хімічною промисловістю й т.п.). Рекультивація земель проводилася, наприклад, на місці Державного інституту прикладної хімії в Петербурзі. При будівництві багатофункціонального комплексу 'Набережна Європи' ґрунт був вилучений на глибину 1,5 м.


'Експерти відзначають, - говорить Олексій Чижов, - що всі наші підприємства є в тім або іншому ступені шкідливими й рекомендують завжди проводити аналіз ґрунту'. 'Незважаючи на всі експертизи, - додає Всеволод Карлов, - існує все-таки небезпека того, що земля, на якій буде здійснюватися будівництво, може бути забруднена шкідливими хімічними речовинами. Справа в тому, що такі забруднення носять дуже часто локальний характер, а перевірити кожний квадратний метр площадки під забудову неможливо'. Якщо в покупця або мешканців будинку є сумніву в екологічному благополуччі території, на якій він коштує, завжди можна провести свою експертизу. Аналіз території коштує $1200. Як сама краща лабораторія можемо порекомендувати ТОВ 'ПКФ Спецстройэкология'. скачать dle 10.2 КиноСвин

Наше опитування

Чи потрібен закон про ріелтерську діяльность?

Обов'язково!
Потрібен, тільки якщо це буде грамотний документ
Досить чинного цивільного законодавства
Ніякого толку від нього не буде
Не треба ніякого закону - і без нього нормально працюємо

Гарячі пропозиції

Відвідувачі сайту

Відвідувачі сайту

Якщо у Вас залишилися запитання , ми будемо раді відповісти на них письмо чи за телефоном вказанним у розділі "Контакти". Тому що отримати повну інформацію щодо нерухомості, землі або дуже важко самостійно. Пам’ятайте, що ми завжди Вам раді!